宅地建物取引業

宅地建物取引業とは

宅地建物取引業を営もうとする方(以下「宅建業」といいます。)は、宅地建物取引業法(以下「宅建業法」といいます。)の規定により、知事または国土交通大臣の免許を受けることが必要です。
宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地又は建物(以下「宅地建物」といいます。)に関し、物件の売買や交換、賃貸する行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいいます。(自分が所有している物件の賃貸を反復または継続しても宅建業にはなりません。)

宅地建物とは

宅地 建物の敷地に供せられる土地であれば全て該当します。現に宅地として利用されている土地だけでなく、

   宅化される目的で取引されるものも、宅建業法上の「宅地」となります。

   道路、公園、河川、広場、水路の用に供せられる土地を除きます。

建物 取引の対象となる建物全般で、マンションやアパートの一部も含まれます。

免許の種類

 事業所の設置場所

免許の区分 免許権者
 1の都道府県のみの場合 本店(事務所)所在地を管轄する都道府県知事
 2以上の都道府県の場合  国土交通大臣

 

免許の有効期間

宅建業の免許の有効期間は5年間です。

免許を受けるための要件

免許を受けるためには、様々な要件があります。

宅建業法に規定する結核要件に該当しないこと及び他の法令の制限に該当しないことが必要です。

免許の申請者

免許の申請は、個人、法人のいずれでもできますが、特に法人の場合は、「商業登記簿(登記事項証明書)」の事業目的欄に宅建業を営む旨の登記がされていることが必要です。

事務所

本店または支店として商業登記されたものであるか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所であること。

政令使用人

政令使用人とは、宅建業法施行令第2条の2で定める使用人のことで、「宅建業に係る契約を締結する権限」(通常、支店長、営業所長などが該当します。)を有する従事者のことです。申請者である代表取締役が常勤する事務所には、政令使用人を置く必要はありません。

従たる事務所で、申請者である代表取締役などが常勤していない事務所には、政令使用人を置く必要があります。政令使用人はその事務所に常勤することが必要です。

専任の宅地建物取引士

宅建業者は、事務所や宅建業法第50条2項に規定する案内所等には一定の数の専任の取引士をおかなければなりません。免許後に既存の事務所等がこのことに接触した場合は、2週間以内に新たに補充をするなど必要な措置をとらなければなりません。

   法律に規定する専任の取引士の人数
 事務所  業務に従事する者の5人に1人以上の数
 案内所等   1人以上

専任とはその事務所に常勤することと宅建業に専ら従事する状態にあることの2つの要件を満たしている必要があります。通常の通勤が不可能と認められる場所に住んでいる場合や、宅建業者であるかないかに関わらず、他の事務所に従事している場合や他の法人の代表者(代表取締役等)である場合は専任の取引士となることはできません。

従業者

「業務に従事する者」のほか、一時的に事務の補助を行う者や非常勤役員なども含まれます。
宅建業者は「従業者証明書」を発行して従業者に携帯させ、従業者名簿を事務所ごとに整備しなければなりません。

営業保証金制度と弁済業務保証金制度

万一、取引で消費者に損害を与えた場合、その被害を最小限に抑えるため、宅建業法は、営業保証金制度と弁済業務保証金制度の二つの制度を設けています。営業を開始するには、免許の日から3ヶ月以内にこの手続きを済ませる必要があります。

営業保証金制度

主たる事務所(本店)の所在地を管轄する供託所へ法定の営業保証金を供託します。
 営業保証金 主たる事務所(本店)・・・1,000万円
       従たる事務所(支店)・・・ 500万円(1店舗あたり)

弁済業務保証金制度

宅地建物取引業保証協会(以下「保証協会」という。)の社員になり弁済業務保証金分担金を納付します。

保証協会は、国土交通大臣の指定を受けた社団法人で、宅建業者を構成員(社員)とする組織です。保証協会は、社員の宅地建物取引に関する苦情の解決や社員のために営業保証金の還付と同様の弁済業務を行っており、社員はその分担金(弁済業務保証金分担金)を納付する必要があります。
弁済業務保証金分担金を納付し保証協会の社員となった者は、営業保証金の供託を免除されます。
 分担金 主たる事務所(本店)・・・60万円
     従たる事務所(支店)・・・30万円(1店舗あたり)